IMMO VS PER

« Moi pour ma retraite, je mise tout sur l’immobilier ». Nos parents et grands-parents nous l’ont rabâché toute notre vie, il n’y a rien de mieux qu’un investissement sur la pierre. Et ils n’ont pas totalement tort. L’investissement dans l’immobilier présente cet avantage indéniable qui est l’enrichissement par l’endettement, financé en théorie totalement par un loyer, et qui, moyennant gestion, permet la construction d’un patrimoine conséquent tant que la banque suit.

Ça, c’est pour la théorie. Dans la pratique, investir dans l’immobilier peut se révéler être un chemin semé d’embuches. Premièrement, toutes les villes ne le permettent pas. Prenons l’exemple d’un jeune cadre dynamique d’une trentaine d’année qui vit à Paris. Il gagne un peu plus de 3000€ par mois et, chanceux, est d’ores et déjà propriétaire de sa résidence principale. La banque décide de le financer à hauteur de 33% d’endettement. Il peut ainsi emprunter 1000€ par mois pendant 20 ans, soit un budget de 200 000€ environ. A Paris, un bien à 200 000€ correspond à une studette qu’il sera difficile de louer nette de charges pour 1000€ par mois. Il faudra ensuite ajouter charges propriétaires, éventuels travaux, assurances, taxes foncières, impôts sur les revenus fonciers et éventuellement l’impôt sur la fortune immobilière. L’appartement coutera à notre jeune cadre un peu plus de 1500€ par mois (hors événements exceptionnels) et lui en rapportera, s’il n’a pas d’impayés, 800€. Une perte sèche de 8400€ par an, 168 000€ sur 20 ans. Il semble raisonnable d’y ajouter un budget travaux de 30 000€ sur 20 ans (toitures, parties communes, remise aux normes, aménagement). Afin de rentrer dans ses frais, il faut que l’appartement soit évalué à 400 000€ dans 20 ans, en deçà de ce palier, il aura perdu de l’argent.

Il existe, en France, des villes et villages où le loyer couvre l’intégralité du prêt, des charges et des impôts. Dans ce cas, faut-il investir dans ces villes et ainsi tout miser sur l’immobilier ? Le propos doit être mesuré. Ces villes ont souvent un marché qui évolue de manière sinusoïdale, en raison de l’activité économique peu stable, du manque d’intérêt pour la région, de l’état des villes… Réaliser un investissement sur 30 ans sur des zones économiques instables est un réel pari sur l’avenir, qui peut s’avérer payant… ou pas.

Diversifier est ici le mot clé. Vous pourrez lire, dans la presse spécialisée, qu’aucun investissement ne bat les marchés financiers sur les 30 dernières années. Ces articles oublient de préciser que cet argument est valable si l’investisseur entre en bourse en 1990. Effectivement, il aura vécu la pleine croissance américaine et japonaise dans les années 90, aura certes été impacté par les crises asiatiques en 1997/1998 mais s’enrichira avec les techs américaines, la croissance chinoise et la pleine bourre du début des années 2000 pour vivre l’euphorie Trump/ financement de l’économie par les banques centrales fin des années 2010. L’investisseur qui lui est rentré en 2007 sur le marché français vient à peine de retrouver sa mise de départ.

Le Plan Epargne Retraire (PER) propose un triple avantage permettant de palier à ce risque.

Premièrement, même si les marchés baissent ou n’évoluent pas, l’investisseur peut déjà comptabiliser l’économie d’impôts comme un gain. Notre jeune cadre dynamique dont le salaire est de 3000€ par mois économisera 30% d’impôts à chaque versement, il a déjà gagné 30%.

Deuxièmement, chaque PER propose un fonds euro croissance, dont les fonds sont garantis et dont la proportion augmente en fonction de l’âge de l’investisseur. Cette gestion évolutive permet de sécuriser les fonds avant le départ en retraite.

Enfin, le PER fonctionne par versement régulier (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel), lissant ainsi l’investissement sur les marchés. Les versements participent aux hausses de marché et consolident le portefeuille en cas de baisse.

S’attacher à ouvrir un PER dès le début de sa carrière permet de capitaliser sur le long terme, même si l’effort d’épargne est plus important. Les carrières vont durer de plus en plus longtemps. Imaginez un seul instant ce qu’un investissement boursier commencé en 1975 aurait capitalisé aujourd’hui.

Sur une fin de carrière, un PER peut s’avérer particulièrement intéressant si vos revenus sont importants et que vos enfants ont quitté le foyer fiscal. Contactez nous pour en discuter, le tout est d’agir avant Octobre 2020.



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